房地产开发企业财务制度

导读：本制度适用于中华人民共和国境内的各类施工、房地产开发企业(以下简称企业)，包括全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业;有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。

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齐红|官方答疑老师

职称：注册会计师,中级会计师

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• 问请问，房开企业，计算土增时，房地产开发费用（1.其他房地产开发费用，2.财务费用（利息支出））的最高额如何界定？谢谢
  答你好！房地产开发费用的扣除：全部使用自有资金，没有利息支出的，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内扣除。10%是上限。
• 问老师我们是房地产开发企业，应该采用的会计制度是什么，会计核算方法是企业会计准则一般企业吧
  答你好对的选择企业会计准则就可以了。
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• 问房地产开发企业和非房地产开发企业的允许扣除项目（土地增值税）有什么区别
  答同学你好 房地产开发企业和非房地产开发企业在土地增值税的允许扣除项目上存在显著的区别。 对于房地产开发企业来说，土地增值税的扣除项目主要包括： 1.取得土地使用权所支付的金额，这包括地价和获取时按国家规定缴纳的费用（如契税）。 2.房地产开发成本，这适用于新建房地产转让。 3.房地产开发费用，包括利息（不包括加息、罚息）以及一定比例的（一）和（二）之和。 4.与转让房地产有关的税金，这包括城建税、两个附加、印花税（但不包括房地产企业转让新建房的印花税）。 5.财政部规定的其他扣除项目，这包括（一）和（二）之和的20%。 6.旧房及建筑物的评估价格，这适用于存量房地产转让。 而对于非房地产开发企业来说，其可扣除的项目相对较少，不能享受房地产开发企业专享的20%的加计扣除。 总的来说，房地产开发企业因为涉及到更多的开发和建设过程，所以在土地增值税的扣除项目上相对更多，而非房地产开发企业则因为不涉及这些过程，所以其可扣除的项目相对较少。
• 问一般纳税人企业，房地产开发企业出租其未销售的房租租赁税率是多少？房地产开发企业从事物业管理服务的物业费税率是多少？
  答房地产开发企业出租其未销售的房租租赁税率是9%，房地产开发企业从事物业管理服务的物业费税率是6%
• 问房地产开发企业的投资性房地产在处置出售时计入主营业务成本还是其他业务成本
  答处置出售时计入主营业务成本
• 问房地产开发企业销售的办公写字楼开发票，发票内容可以写房地产开发商业用房吗
  答同学，你好 最好要一致
• 问房地产开发企业，开发的商品，是否需要缴纳房产土地税，谢谢！
  答你好，在出售期间是不需要的。除非你自己已经把它拿来自己使用或者出租了。
• 问税务局查到财务备案是企业会计制度，那财务软件里是不是就要选企业会计制度 ，不能选小企业会计制度？
  答1. **制度一致性的重要性** - 当税务局查到企业财务备案是企业会计制度时，财务软件最好选择企业会计制度，以保持与税务备案的一致性。这是因为税务机关在进行税务检查、核算企业纳税情况等工作时，会以企业备案的会计制度作为参考依据。 - 如果财务软件选用小企业会计制度，可能会导致会计核算方法、科目设置等方面与备案的企业会计制度产生差异，进而在财务报表编制、纳税申报等过程中出现问题。 2. **两种会计制度的差异** - **科目设置方面**： - 企业会计制度的科目设置相对更复杂和全面，能够满足大型企业和复杂经济业务的核算需求。例如，在资产减值准备方面，企业会计制度对不同资产的减值准备科目有详细的划分，如坏账准备、存货跌价准备、长期投资减值准备等。 - 小企业会计制度的科目设置较为简洁，对于一些不太常见或者对小企业来说不太重要的经济业务，可能会进行简化处理。例如，小企业会计制度下可能没有设置像企业会计制度那样详细的资产减值准备科目体系。 - **会计核算方法方面**： - 企业会计制度在一些业务的核算上可能会更加细致和复杂。比如在收入确认方面，企业会计制度可能会根据不同的销售方式、合同条款等多种因素来确定收入确认的时间和金额，涉及较多的判断和复杂的会计处理。 - 小企业会计制度对于收入确认等业务的核算通常会采用相对简单、直接的方式，以符合小企业的经营特点和管理需求。 3. **实际操作中的考虑因素** - 如果企业之前在财务软件中错误地选择了小企业会计制度，应当及时进行调整。在调整过程中，需要注意会计数据的迁移和转换，确保财务数据的连续性和准确性。 - 同时，财务人员需要对企业会计制度进行深入学习和理解，按照该制度的要求进行会计核算、编制财务报表等工作，以避免因会计制度执行不一致而带来的税务风险和财务风险。