会计核算对土增税

导读：土地增减挂钩如何会计核算

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齐红|官方答疑老师

职称：注册会计师,中级会计师

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• 问土地增值税，和增值税怎么算呀。比如核对的卖价是50，我们的买价是30，之后折旧5。
  答同学你好 土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 其中，增值额=不含税收入-扣除项目金额 计算土地增值税应纳税额，
• 问老师，土地使用税和房产税是是在利润表中的税金及附加里面核算吗？不管是企业会计准则和小企业会计准则，对吗
  答您好！是的。是在税金及附加
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• 问转让土地使用权，土地增值税会计分录以及后期政府返还土地增值税会计分录
  答你好；    你们土地使用权； 你之前你外购的土地是计入 无形资产去了吗 ？ ； 这样好判断 ；  土地增值税 做 ：借税金及附加贷应交税费- 应交土地增值税 ； 缴纳 ：借   应交税费- 应交土地增值税 ；贷银行存款 ；     反还做 ：借银行存款贷营业外收入-     税收返还额   
• 问土地增值税清算是需要会计事务所去做吗？
  答您好，也可以企业自行完成
• 问土地增值税清算应税收入=（累计增值税不含税收入✘1.09+累计已在增值税申报中扣减的土地价款）-累计增值税不含税收入✘9% 这样理解对吗？
  答1. 一般计税方式（适用 9% 税率） 正确公式： 土地增值税应税收入 = 含税销售收入 - 增值税销项税额 其中： 增值税销项税额 =（含税销售收入 - 可扣除土地价款 ÷1.09）×9% 推导后等价于：应税收入 =（含税销售收入 %2B 可扣除土地价款 ×9%÷1.09） （你的公式中 “累计已扣减土地价款” 未做价税分离，且计算逻辑颠倒，导致结果偏差） 2. 简易计税方式（适用 5% 征收率） 公式： 土地增值税应税收入 = 含税销售收入 ÷1.05 （直接按含税收入价税分离，无土地价款扣减影响）
• 问算房产税时，房子的土地无论会计是否单独核算，都要入房产原值中，那么不就意味着土地也还是要算一个房产税了吗？
  答是的，意味着土地也还是要算一个房产税
• 问土地增值税审计有哪些方面要核查的呀？
  答土地增值税审计主要从以下几个方面进行核查： 一、收入方面 销售合同审查 核查销售合同的真实性、完整性，确认合同约定的销售价格、面积、付款方式等关键信息是否准确。 检查有无阴阳合同情况，即表面上签订一份价格较低的合同用于备案，实际执行另一份价格较高的合同。 销售发票核查 核对销售发票的开具金额与销售合同是否一致，检查发票的真实性和合法性。 确认发票是否按照规定的时间和金额开具，有无延迟开票或虚开发票的情况。 收入确认时间 根据会计准则和税法规定，审查企业收入确认的时间是否正确。一般来说，房地产企业在交付房产、取得收款权利时确认收入。 检查企业是否存在提前或延迟确认收入的情况，以调节土地增值税的纳税时间。 二、成本方面 土地取得成本审查 核查土地出让合同、土地出让金支付凭证等，确认土地取得成本的真实性和准确性。 检查土地出让金是否按照规定缴纳，有无滞纳金或罚款等额外支出未计入成本的情况。 对于通过转让方式取得的土地，审查转让合同、评估报告等，确定土地转让价格的合理性。 开发成本核查 审查房地产开发项目的各项开发成本，包括建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等。 检查工程合同、发票、结算单等凭证，确认成本的真实性和合理性。重点关注工程成本是否虚高，有无与项目无关的费用计入开发成本。 对于公共配套设施费，审查其是否符合税法规定的扣除条件，如是否已建成并交付使用、是否有明确的产权归属等。 开发间接费用审查 核查开发间接费用的列支范围，确认费用是否与项目开发直接相关。 检查开发间接费用的分配方法是否合理，有无将不应计入开发间接费用的支出混入其中。 三、费用扣除方面 利息支出审查 审查企业借款合同、利息支付凭证等，确认利息支出的真实性和合理性。 根据税法规定，计算可以扣除的利息支出金额。如果企业能够提供金融机构证明，且利息支出不超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的金额，则可以据实扣除；否则，只能按照土地成本和开发成本之和的一定比例扣除。 其他费用审查 核查房地产开发企业的管理费用、销售费用等其他费用的列支情况。 检查费用是否符合税法规定的扣除标准，有无超支或与项目无关的费用计入。一般来说，管理费用和销售费用的扣除比例有一定限制。 四、清算条件审查 清算时间确定 审查企业是否达到土地增值税清算条件。根据税法规定，房地产开发项目符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。 同时，对于符合一定条件的项目，税务机关也可以要求企业进行土地增值税清算，如已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85% 以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的等。 清算申报资料审查 检查企业提交的土地增值税清算申报资料是否完整、准确。包括土地增值税清算申报表、房地产开发项目的相关证照、合同、发票、结算单等凭证。 确认申报资料中的数据是否与企业的财务账目和实际情况相符，有无虚报、漏报等情况。 五、税收优惠审查 普通住宅优惠审查 审查企业开发的项目中是否有普通住宅，并确认普通住宅的认定标准是否符合税法规定。 对于符合条件的普通住宅，在计算土地增值税时可以享受一定的税收优惠，如增值率未超过 20% 的免征土地增值税。检查企业是否正确计算和享受了普通住宅的税收优惠。 其他优惠政策审查 了解企业是否符合其他土地增值税税收优惠政策的条件，如因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税等。 审查企业是否按照规定提交了相关的证明材料，申请享受税收优惠。 六、税务风险评估 税务合规性评估 对企业的土地增值税纳税申报情况进行全面评估，检查企业是否按照税法规定正确计算、申报和缴纳土地增值税。 审查企业是否存在偷税、漏税等税务违法行为，如隐瞒收入、虚增成本、多列费用等。 税务筹划合理性评估 分析企业的土地增值税税务筹划方案是否合理、合法。检查税务筹划方案是否符合税法规定，有无潜在的税务风险。 对于不合理的税务筹划方案，提出整改建议，帮助企业降低税务风险。
• 问老师，房产税的计税依据包含无形资产土地吗？我们自建厂房。土地这款单独核算计入无形资产核算后续进行摊销
  答按厂房的入账价值做为计税依据
• 问土增清算的时候地下车位面积怎么核算
  答方式一、可售面积法 每平可售面积应分摊的土地成本是一致 方式二、基准地价法 按照地上和地下的不同基准地价（如地下一层是地上基准地价的50%），拆分地上地下业态应分摊不同的土地成本，地上每平的分摊的地价与地下每平分摊的地价是用基准地价比进行换算。换而言之，蛋糕和面包使用的面粉不同，其面粉成本自然不同。 方式三、受益对象法 这个实操中又有：收入配比法（按照不同业态的收入配比，高收入业态多分摊土地成本），计容面积法（不计容的业态不分摊土地成本），合同约定或单独补缴土地出让金单独归集法，产权面积法（无产权的不分摊土地成本）。
• 问房开公司收到几份增值税专票，其他信息无误，只有购买方地址错误，会不会影响以后土增清算的成本核定。
  答你好  错的发票不能税前扣除  退票重开为好