一手动迁房税费怎么算

导读：动迁回迁房，卖房时，卖房人要交土地出让金吗？增值税谁交？怎么计算？

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齐红|官方答疑老师

职称：注册会计师,中级会计师

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• 问企业名下的房产动迁了，收到的款算收入吗？需要交什么税？
  答您好，根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》(国税函〔2009〕118号)第二条的规定，企业取得的政策性搬迁或处置收入按4种不同的方式进行企业所得税处理： 1、企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。 2、企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 3、企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
• 问老师您好！请问一下厂房搬迁回涉及到哪些费用，领导让我做一个厂房搬迁的预算
  答1. 搬迁前费用（设备评估、拆卸费、打包材料费）；2. 运输费（设备 / 物资运输、保险费）；3. 新厂房相关（装修改造、基础设施适配费）；4. 安装调试费（设备就位、管线连接）；5. 其他（停工损失、临时仓储、人员安置、旧厂房清理）。
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• 问请问老师，房地产企业，一般计税的项目，支付拆迁户的拆迁补偿费用，计算抵减销项税额时： 1、计算方法和土地价款一样吗？ 2、拆迁补偿费需要建抵减的台账吗？
  答同学你好 这个一样的 2.需要的
• 问老师好！公司拆迁厂房，收到拆迁款，算什么收入，
  答你好，如果后面还有支出的，可以寄到其他应付款里。
• 问老师，如果我公司参与了拆迁，并在拆迁的土地上建了回迁房和商品房 回迁房用于安置了回迁户，这种情况下回迁房交付时，账务处理上确不确认收入和成本呢？如果不确认，那该项目在清算企业所得税上和清算土增税上回迁房的收入和成本都不确认吗？
  答一、账务处理 会计上的处理 在一般情况下，回迁房交付时，如果满足一定条件，企业是需要确认收入和成本的。根据《企业会计准则》，收入确认需要满足以下条件： 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； 收入的金额能够可靠地计量； 相关的经济利益很可能流入企业； 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。 对于回迁房，如果企业与回迁户签订了相关协议，明确了房屋的交付等事项，并且企业能够合理估计相关的收入和成本，在交付回迁房时，应确认收入和成本。 确认收入时： 借：预收账款（或其他相关科目，如应收账款等，如果之前收到了相关款项则冲减预收账款） 贷：主营业务收入 同时确认成本： 借：主营业务成本 贷：开发产品 特殊情况 如果回迁房是作为取得土地的代价的一部分（例如土地出让合同中规定企业需无偿为回迁户建设回迁房），会计处理可能会有所不同。这种情况下，回迁房的成本可以计入土地成本。在交付回迁房时，不单独确认回迁房的收入和成本，而是在销售商品房等其他产品时，通过分摊土地成本等方式在整个项目中进行核算。 二、企业所得税清算 确认收入和成本 在企业所得税清算时，通常是需要确认回迁房的收入和成本的。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31 号) 规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入 (或利润) 的实现。 回迁房交付给回迁户属于视同销售行为，企业应按照规定确认收入和成本，计算应纳税所得额。 成本扣除 企业可以扣除与回迁房建设相关的合理成本，包括土地成本、建筑成本、相关税费等，在计算企业所得税时进行扣除。 三、土地增值税清算 确认收入和成本 在土地增值税清算中，回迁房也通常要视同销售确认收入和成本。根据土地增值税相关规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。 回迁房交付给回迁户属于视同销售情况，企业应按照同期同类房屋的市场价格确定回迁房的销售收入，并相应确认成本。 成本扣除和加计扣除 企业在计算土地增值税时，可以扣除与回迁房建设相关的成本，包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本等。并且在符合条件时，可以按照规定进行加计扣除（例如，取得土地使用权所支付的金额和开发成本可以加计 20% 扣除）。 所以，在会计处理上，根据具体情况确定是否确认回迁房的收入和成本；在企业所得税和土地增值税清算中，一般都需要视同销售确认回迁房的收入和成本，并进行相应的计算和处理。
• 问什么是回迁房，回迁房在会计上怎么确认收入和结转成本
  答学员朋友您好，老师 回迁房怎么确认收入 账务处理上应作为销售处理。贵公司虽然没有取得现金收入，但贵公司在拆迁过程中，未向拆迁户支付拆迁款，或支付少量的拆迁款而取得了相关土地使用权，属于非货币的资产交换行为。 《企业会计准则第7 号——非货币性资产交换》应用指南规定： 1.换出资产为存货的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14 号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。 2、税务处理上，应同正常销售，交纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税等相关税费。同时按市场价格开具发票，以便房产所有者办理产权证明。 《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》国税函[2007]768号规定： 房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。 3、按照收入确认的金额，确认拆迁费用。 根据国税发[2009]31号文件第二十七条规定“回迁房建造支出”可以计入“开发成本——土地征收及拆迁补偿费”项目。 对回迁标准面积内部分，房地产开发企业应按开发的回迁房屋标准内实际发生在成本确定回迁房屋销售收入和成本；对超出回迁标准面积的部分，应按实际取得的收入确定销售收入，按回迁房屋超出面积的实际发生的成本结转销售成本。 房地产企业回迁房销售收入确认 根据《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009 ] 31号）第七条规定：房产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，按视同销售于开发产品所有权或使用权转移、或实际取得利益权利时确认收人（或利润）的实现。其方法和顺序如下：(1) 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；(2 )由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；(3) 按开发产品的成本利润率确定，但成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。，回迁房就是对拆迁户给予的实物补贴 账务处理上应作为销售处理。贵公司虽然没有取得现金收入，但贵公司在拆迁过程中，未向拆迁户支付拆迁款，或支付少量的拆迁款而取得了相关土地使用权，属于非货币的资产交换行为。 《企业会计准则第7 号——非货币性资产交换》应用指南规定： 1.换出资产为存货的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14 号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。 2、税务处理上，应同正常销售，交纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税等相关税费。同时按市场价格开具发票，以便房产所有者办理产权证明。 《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》国税函[2007]768号规定： 房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。 3、按照收入确认的金额，确认拆迁费用。 根据国税发[2009]31号文件第二十七条规定“回迁房建造支出”可以计入“开发成本——土地征收及拆迁补偿费”项目。 对回迁标准面积内部分，房地产开发企业应按开发的回迁房屋标准内实际发生在成本确定回迁房屋销售收入和成本；对超出回迁标准面积的部分，应按实际取得的收入确定销售收入，按回迁房屋超出面积的实际发生的成本结转销售成本。 房地产企业回迁房销售收入确认 根据《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009 ] 31号）第七条规定：房产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，按视同销售于开发产品所有权或使用权转移、或实际取得利益权利时确认收人（或利润）的实现。其方法和顺序如下：(1) 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；(2 )由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；(3) 按开发产品的成本利润率确定，但成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
• 问老师，村里拆迁后自筹自建社区，建了一部分对外出售的小产权房，还有2栋免费安置村民的回迁房。建成后，安置了村民，这两栋回迁房怎么账务处理？麻烦说一下会计分录！
  答同学您好！ 对于村里自筹自建的回迁房，其账务处理如下：首先，将建造成本计入“在建工程”科目；其次，完成建设并安置村民后，将“在建工程”转入“固定资产”科目；最后，如涉及村民权益转换或其他相关事项，需按实际情况进行相应会计处理