土地税收

导读：土地回收免土地增值税，需报土地增值税清算表吗？

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齐红|官方答疑老师

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• 问土地回收免土地增值税，需报土地增值税清算表吗？
  答你好，免了的不交可以不报
• 问房地产土地增值税怎么缴纳，收入1800万，土地价款590万，怎么核算土地增值税
  答房地产企业土地增值税计算方法如下： 房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）： 1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等） 2、计算收入 3、收入－扣除项目金额=增值额 4、增值额/扣除项目金额=增值率 5、按税率计算税额 基本步骤如下： 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。 但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。 根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理： 第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。 第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。 第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳税人注意的是，在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时，不仅允许对开发成本加计扣除，对土地成本价款也允许加计扣除。 第四，转让旧房及建筑物的，在计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额（即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值），以及在转让时缴纳的有关税金。这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理。而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，比较合理。从中也可以看出，这种转让旧房的情况也不允许加计扣除。 此外，对于转让旧房及建筑物的，如果能够取得购置发票，还可以采用另外一种计算土地增值税的方法。财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）项、第（三）项规定的扣除项目的金额（即土地价和房屋建筑物评估价），可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。 增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。 增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50％ 土地增值税税额=增值额×30％ （二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ （三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％ （四）增值额超过扣除项目金额200％ 土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％ 公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。
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• 问土地税是根据土地实际所在地区的税务局征收，还是土地所属公司所在税务局征收，因为公司和土地的所属的税务局不是同一个
  答土地税是根据土地实际所在地区的税务局征收，
• 问问一下买土地建楼房，先买了地交城镇土地使用税，建完楼以后是土地价并到房产原值里面一起交房产税，那土地价还继续单收城镇土地使用税吗
  答土地是按宗地面积交税的
• 问商业地交不交土地使用使用税？ 土地使用税土地总面积按平方米计算吗？房产税怎么计算？ 征收期间按半年收一次还是按年收
  答《城镇土地使用税暂行条例》第二条　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。 　　前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。 　第六条　下列土地免缴土地使用税： 　　（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地； 　　（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； 　　（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； 　　（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地； 　　（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 　　（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年； 　　（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
• 问城镇土地房产税按怎样的比例收取，土地面积6660.应收多少
  答土地使用税=使用面积*单位税额。各地税额不一的，请联系当地税局
• 问房地产开发企业收购土地项目，产生的印花税、契税、土地使用税都计入土地成本里面吗？还是单独计算
  答同学你好！契税记入成本的 城镇土地使用税/印花税   记入税金及附加的
• 问有没有湖北省关于土地契税、印花税、土地使用税方面的税收优惠政策，公司现在要办土地证，谢谢！
  答答：根据《省人民政府办公厅关于印发湖北省防控新型冠状病毒感染肺炎疫情财税支持政策的通知》（鄂政办发〔2020〕4号）规定，对各非营利性医疗机构、各社区（村）用于疫情防控的房产和土地按规定免征房产税和城镇土地使用税。对各地购买房屋、土地用于疫情防控的按规定免征契税根据《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情 支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》（鄂政办发〔2020〕5号）规定，支持因疫情影响遭受重大损失，纳税人缴纳城镇土地使用税、房产税确有困难的，经税务机关核准，依法减征或者免征城镇土地使用税、房产税。 　为贯彻落实国家、省、州政府关于新冠疫情防控工作的决策部署，充分发挥税收职能作用，助力我州经济社会稳定健康发展。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》以及《国家税务总局湖北省税务局关于明确城镇土地使用税 房产税困难减免税有关问题的公告》（国家税务总局湖北省税务局公告2018年第12号）的规定，经州人民政府批准，现将我州疫情期间房产税、城镇土地使用税优惠政策执行有关事项公告如下： 　　一、受疫情影响停产停业的纳税人，可申请2020年第一季度自用房产的房产税、城镇土地使用税困难减免。 二、对受疫情影响较大的制造业、批发和零售业、交通运输业（指铁路运输、道路运输、航空运输、多式联运和运输代理）、住宿和餐饮业、旅游（指旅行社及相关服务、游览景区管理两类）、文化体育和娱乐业等六大行业的纳税人可申请2020年一、二季度自用房产的房产税、城镇土地使用税困难减免。具体标准按照现行《国民经济行业分类》执行。 三、疫情期间为个体工商户减免租金，根据租金减免程度，可申请出租房产对应的2020年度房产税、城镇土地使用税减免，具体减免标准为： 　　（一）减免租金1个月（含）以上，不足2个月的（按原租赁合同约定的租金计算，下同），可申请2020年第一季度房产税、城镇土地使用税减免； （二）减免租金2个月（含）以上，不足3个月的，可申请2020年第一季度和第二季度房产税、城镇土地使用税减免； （三）减免租金3个月（含）以上的，可申请2020年全年的房产税、城镇土地使用税减免。 　　四、其他情形的房产税、城镇土地使用税困难减免，按《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》、《国家税务总局湖北省税务局关于明确城镇土地使用税房产税困难减免税有关问题的公告》（2018年第12号）等现行有关政策规定执行。 　　五、符合本公告第一条、第二条、第三条规定申请减免的纳税人，可通过电子税务局（纳税人端）或办税大厅提交减免申请 及相关资料，并对提供资料负法律责任。主管税务机关按照“网上申请，资料上传，即时核准，后续核查”的办税流程，依照困难减免核准程序从快办理。 　　六、符合本公告第一条情形的纳税人原则上应在2020年5月31日前提出减免申请，完成房产税、城镇土地使用税减免申报。 　　符合本公告第二条、第三条情形的纳税人原则上应在2020年12月31日前提出减免申请，完成房产税、城镇土地使用税减免申报。 　　七、本公告自2020年1月1日起实施。
• 问老师您好学校宿舍楼征收土地增值税，耕地占用税，城镇土地税什么的吗
  答学校宿舍楼，不征收土地增值税，耕地占用税，城镇土地税
• 问关于无偿出租房产的问题，你们回答已收悉。你们回复说土地使用税应当由土地使用权人缴纳，但土地使用权人不在土地所在地的，由实际使用人纳税。就是说跟收不收房租没有关系，是吗？就是看土地使用权人在不在土...
  答你好！关于无偿出租房产的问题，你们回答已收悉。你们回复说土地使用税应当由土地使用权人缴纳，但土地使用权人不在土地所在地的，由实际使用人纳税。就是说跟收不收房租没有关系，是吗？就是看土地使用权人在不在土地所在地，是吗？我就是想问跟收不收房租有没有关系，请明确回答！不要再给我贴(88)国税地字第015号了。谢谢！.